大眼楼管肖恩引言：对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。相关阅读：（一）从金地集团“耍流氓”说开去利率下降后房企融资成本分化 （二）高息发债
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当代置业发高息绿色美元债业绩却亮起红灯蓝光发展作为西南地区主要的头部房企之一，年全口径销售额达到.37亿元，突破千亿规模，位列行业第33位。自年上市以来蓝光的销售额复合增长率达到54%，不过，快速增长期只有年和年，年后劲不足，同比增速仅18.7%，这还是在销售均价同比下降13.12%情况下的销售成绩。今年来，受疫情影响，Q1公司实现营业收入53.1亿元，同比减少7.9%，归母净利润5.1亿元，同比增长3.8%；净利润增速高于营收增速主要系公司公允价值变动净收益1.25亿元，较上年同期的0.06亿元大幅增加。实际上，蓝光发展也遇到了瓶颈。其一，是多元化布局。自年以来蓝光发展谋求的多元化迟迟未能成形，就连商业地产类营收占比也逐年下降，而住宅及配套相关营收则由年61.6%升至年的83%。由于业务类型的逐渐单一化，导致蓝光发展迟迟未能真正走出成渝地区，截止去年底，公司在成渝地区的营收占比依然近5成。而此前在成渝地区的销售占比甚至超过60%，/年有所好转，这一改变反应在营收上预计可能在年或年。其二，是土储瓶颈。尽管蓝光发展年新增土储建筑面积约万方，拿地金额同比增长45.6%达到.7亿元，但截至期末总计土储货值约亿元，仅能满足未来两年左右的销售。若考虑部分销售预期并不好的项目，蓝光发展要想实现客观的销售增速，持续拿地是必不可少的，可供观摩选择的空间相对更小。不过，年公司计划土地投资额度控制在亿元以内，预计蓝光发展将保持当前的紧平衡状态，销售增速超预期的概率不大。但自从换了总裁，蓝光发展变了！去年12月，蓝光聘任原华润高级副总裁迟峰为公司新任总裁，迟峰号称是华润开拓华东市场的功臣，深耕华东多年。且在年期间，蓝光发展在上海举行了新总部入驻仪式，形成“上海+成都”双总部战略，上海及华东成为了蓝光走出成渝的主要支撑点。迟峰认为，蓝光发展的土地储备需要进一步提升，并且过去存在明显的区域发展不均衡等问题。而迟峰也用真金白银在市场增持公司股票的方式来表达对于蓝光“东进”战略的支持，5月6日至5月7日，迟峰买入蓝光市值达到.37，成本约在5.6元附近，截止发稿已浮亏8%左右。蓝光全国化布局昭然若揭。今年一季度尽管受到疫情影响，但蓝光发展依然新增10个项目，新增土储计容建面98.9万平方米。其中在3月份就新增7幅土地项目，拿地节奏开始在近期提速，而4月新增9个项目，土地面积.99亩，较3月拿地面积.01亩增加.44%。从区域来看，4月份蓝光发展取得的项目分别在在南京、常州、南海、盐城、南阳、长沙、襄阳、桐乡、阜阳等华东、华中地区。3/4月合计土地成交价款达亿元，2个月拿地接近全年预算的四分之一。可融资有点跟不上趟儿。相较于3/4月大额度的拿地支出，蓝光发展今年来在债券市场的融资仅有3次，约合人民币27亿元人民币，且融资成本与去年几乎处在同一水平。而在此期间，在新冠肺炎疫情影响下，全球央行先后放水救市稳经济。克而瑞数据显示，3月发债最高的企业为世茂房地产，发行了3笔共70亿元的公司债，融资成本均在4%以下，中海发行的3笔共计10亿美元境外优先票据，利率水平仅在3%左右。在今年以来的几个月中，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右，而在境内发行债券的平均成本在3%左右，且在2、3月份明显下降，境内外的宽松环境确实改善了房企的融资成本。相比之下，蓝光发展在3月发行的美元债利率达到9%确实明显高于行业平均水平，而在四月份融资成本下降的背景下，中期票据融资成本依然保持在7.2%的水平，远高于行业境内融资成本。融资成本居高不下的背后是蓝光转差的财务状况。截止今年1季度期末，公司扣除预收账款的资产负债率同比提升0.5个百分点至49.3%，而净负债率则较上年末提高13.5个百分点至93%，杠杆率有所上升，这是公司自年以来杠杆率以来的首次大幅度反弹。在手货币资金.4亿元，与上年末基本持平，现金短债比为1.12，仅能覆盖短期债务，加上今年销售较去年同期明显下滑，整体资金情况较去年底更紧张了。事实上，蓝光发展近几年的融资成本一直处在高水平，年整体平均融资成本达到8.65%，而年为7.5%。
